Program Rumah tanpa DP di Negara Maju

Mencermati diskusi yang saat ini sedang hangat di Jakarta seputar program rumah tanpa uang muka (DP), saya tertarik untuk memberikan bahan perbandingan berupa uraian program kepemilikan rumah yang sudah lama diterapkan di negeri Belanda.

Apakah program rumah tanpa down payment (DP) realistis? Jawabannya adalah: sangat realistis. Sebagai bukti nyata, negeri Belanda sudah sejak puluhan tahun yang lalu menerapkan program rumah tanpa uang muka.

Penulis beserta ribuan warga Indonesia di Belanda dan jutaan penduduk lainnya di Belanda sudah memanfaatkan ‘program rumah tanpa DP’ ini untuk membeli rumah.

Di Belanda, sudah sejak abad yang lalu, setiap orang yang berpenghasilan tetap bisa membeli rumah. Program pinjaman untuk membeli rumah (dalam bahasa Belandanya hypotheek) yang diterapkan di Belanda adalah hypotheek tanpa DP. Program ini berlaku baik untuk membeli rumah susun maupun untuk membeli rumah biasa yang disertai dengan hak kepemilikan tanah.
 
Harga maksimal rumah yang bisa dibeli disesuaikan dengan penghasilan sang konsumen. Di Belanda tersedia rumah-rumah dengan harga yang sangat bervariasi, dari harga yang rendah hingga harga tinggi, tergantung jenis dan ukuran rumah serta lokasinya.Hal ini memungkinkan semua orang, termasuk juga warga kelas bawah, untuk membeli rumah.

Ada aturan umum yang diterapkan untuk mencegah risiko atau problem yang tidak diinginkan. Aturan umumnya adalah: harga maksimal rumah yang bisa dibeli = sekian x penghasilan per tahun dari sang konsumen. Berbagai kalkulasi mendasari aturan umum ini, di mana berbagai biaya dan kebutuhan rumah tangga seperti belanja, biaya listrik, biaya transportasi dan lain sebagainya sudah dimasukkan dalam kalkulasi tersebut. Sampai saat ini aturan umum ini terbukti menjadi ‘pagar pengaman’ yang sangat efektif untuk menghindari kemacetan kredit atau problem lain seputar pendanaan rumah.

Dengan adanya aturan ini si konsumen membayar cicilan sesuai dengan kemampuannya. Dan pada praktiknya, cicilan rumah yang harus dibayar setiap bulannya bukanlah sebuah beban pengeluaran baru yang muncul karena ia membeli rumah, melainkan hanya sebuah perpindahan alokasi biaya saja: biaya bulanan yang bulan lalu dipakai untuk membayar sewa rumah, sekarang dipakai untuk membayar cicilan rumah.

Jadi, secara singkat, program rumah tanpa DP sudah diterapkan di Belanda sejak puluhan tahun yang lalu. Program ini dirasakan oleh konsumen sebagai fasilitas yang memudahkan untuk membeli rumah. Kemudahan ini tidak dihantui risiko kredit macet karena ada aturan/persyaratan yang membatasi harga maksimal rumah yang dikaitkan dengan penghasilan konsumen.

Nah, apakah besarnya DP sekian persen atau DP nol persen ada korelasinya dengan risiko kredit macet? Sama sekali tidak. Dengan aturan yang disebutkan di atas tadi, pihak bank sejak awal sudah mengentahui bahwa beban cicilan adalah beban yang realistis bagi konsumen. Sementara pihak konsumen sendiri sejak awal juga sudah mengetahui bahwa dia tidak perlu banting tulang mencari penghasilan ekstra untuk membayar cicilan rumah.

Apakah program rumah tanpa DP menarik buat investor, dalam hal ini adalah bank? Program ini justru lebih menarik buat pihak bank karena jumlah pinjaman yang diberikan oleh pihak bank menjadi lebih besar, sehingga pemasukan buat bank juga menjadi lebih besar dibandingkan program dengan DP sekian persen.